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Comment bien investir dans un studio en loi Pinel ?

Vous avez choisi de réduire vos impôts par le biais de l’immobilier Pinel et souhaitez investir dans une petite surface ? La majorité des biens vendus en Pinel sont en effet des appartements issus des programmes des promoteurs immobiliers. Les petites et moyennes surfaces sont d’ailleurs les plus recherchées, notamment dans les zones à forte concentration de population jeune ou de seniors. Quelques conseils pour bien investir en 2022.

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Le choix de la ville

L’immobilier Pinel est soumis à des conditions d’éligibilité dont l’emplacement. Le zonage mis en place par le ministère de la Cohésion des territoires demeure toujours en vigueur certes, mais la liste des communes qui en font partie évolue presque chaque année. Il est donc important de se renseigner sur les dernières mises à jour concernant l’éligibilité de la commune dans laquelle vous comptez investir, de même que la zone à laquelle elle appartient. Cela afin de vous permettre d’anticiper le calcul de vos loyers – ces derniers étant soumis à des plafonds relatifs à ce zonage, de même qu’aux ressources des locataires.

Il vaut mieux choisir une ville peu saturée en logement Pinel pour jouer sur la concurrence, mais aussi pour tabler sur des gains conséquents si vous comptez revendre le bien à terme.

 

Le choix du logement

Vous avez un large choix de programmes dès lors que vous vous tournez vers un promoteur immobilier. Attention toutefois à bien comparer les cours sur le marché et réaliser des comparatifs par rapport au même type de bien mais sans le dispositif Pinel. C’est sur la base de ces données que vous allez négocier avant d’acheter. Le promoteur en effet ne doit pas surévaluer le logement, sachant que celui-ci sera exploité comme étant un outil de défiscalisation.

En investissant sous Pinel, vous pouvez opter soit pour l’acquisition neuf en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), soit pour l’ancien à rénover. Si vous choisissez cette seconde option, sachez qu’un certain niveau de sobriété énergétique est exigé ; il est donc important de confier les travaux à un artisan RGE et expérimenté. Attention cependant, ne pas confondre Pinel ancien et loi Denormandie qui sont deux dispositifs distincts se rapportant à l’investissement dans l’ancien. Ceux-ci se distinguent par l’éligibilité se rapportant à l’emplacement (les zones A Bis, A et B1 pour le Pinel et les communes ayant signé le programme « Action cœur de ville » pour la loi Denormandie). Toujours est-il que le taux de réduction est le même pour ces deux outils de défiscalisation.

Sachez que vous pourrez profiter de certains avantages si vous investissez dans un logement Pinel+, c’est-à-dire suivant les dernières conditions relatives aux normes environnementales – selon la nouvelle règlementation RE 2020.

 

Le profil des locataires pour la location d’un studio Pinel

Songez à réaliser une étude préalable quant au profil des locataires susceptibles d’occuper un studio Pinel sur le moyen ou le long terme. Rappelons que la durée d’engagement minimale requise est de 6 ans. Vous pouvez l’étendre sur 9 ans ou sur 12 ans, en fonction de vos besoins en défiscalisation. Ainsi, assurez-vous de bien verrouiller votre bail locatif en sélectionnant les locataires les plus solvables d’une part, et qui occuperont le logement pendant toute la durée requise d’autre part. Le but est en effet de garantir un taux d’occupation stable pendant toute la période d’engagement, étant donné que le dispositif Pinel n’autorise pas de vacance locative dépassant une certaine durée. En cas de non-respect des conditions exigées par la loi, vous risquez de perdre vos avantages fiscaux – qui sont de 12%, de 18% ou de 21% de votre investissement.

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